W codziennym życiu dochodzi do zaistnienia różnych okoliczności, które stoją na przeszkodzie zawarcia określonej umowy pomimo że strony dążą do jej zawarcia. Może to być sytuacja ekonomiczna jednej ze stron umowy w danym momencie, nieposiadanie potrzebnych do zawarcia umowy dokumentów, nieotrzymanie zezwolenia właściwego organu władzy publicznej pomimo wszczęcia odpowiedniej procedury, konieczność uzyskania zezwolenia organu spółki lub innej osoby prawnej, czy też  niemożność zachowania wymogów formy umowy w danej chwili. W takiej sytuacji właściwym rozwiązaniem jest skorzystanie z umowy przedwstępnej.  Poprzez zawarcie umowy przedwstępnej tworzy się stan pewności pomiędzy stronami, że umowa o przewidzianej przez strony treści zostanie w przyszłości zawarta.

Kodeksowa regulacja umowy przedwstępnej została zawarta w art. 389-390 k.c. Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. umową przedwstępną jest  umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Przepis ten wskazuje również, że powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej w doktrynie określane jako essentialia negotii różnią się w zależności od typu umowy przyrzeczonej. W związku z brakiem jakiegokolwiek zawężenia treścią umowy przedwstępnej może być zobowiązanie do zawarcia jakiejkolwiek umowy z szeroko pojętego prawa cywilnego. W przypadku gdy umowa przedwstępna będzie przewidywać jako umowę przyrzeczoną umowę sprzedaży decydującym dla określenia elementów takiej umowy będzie art. 535 § 1 k.c., który do  postanowień przedmiotowo istotnych umowy sprzedaży zalicza: zobowiązanie sprzedawcy do  przeniesienia na kupującego własności rzeczy, zobowiązanie sprzedawcy do wydania kupującemu rzeczy, zobowiązanie kupującego do odbioru rzeczy oraz  zobowiązanie kupującego do zapłaty sprzedawcy określonej ceny. Dzięki takiemu określeniu postanowień przedmiotowo istotnych Sąd na mocy art. 390 § 2 k.c. może orzec obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej i to pomimo późniejszego braku woli lub uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy. Wygodnym rozwiązaniem może okazać się również zawarcie w treści umowy przedwstępnej tzw. warunku zawieszającego po którego ziszczeniu się (usunięciu przeszkody do zawarcia umowy przyrzeczonej) powstaje definitywne zobowiązanie do złożenia oświadczenia o zawarciu umowy przyrzeczonej.

Należy pamiętać, że uprawnionymi do żądania spełnienia świadczenia w postaci złożenia oświadczenia woli mogą być obie strony umowy przedwstępnej lub tylko jedna z nich. Strony mogą (ale nie muszą) określić termin w jakim dojść do ma zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli tego nie uczynią to zgodnie z dyspozycją art. 389 § 2 k.c.  termin ów może być wyznaczony przez stronę uprawnioną. Jeżeli obie strony są uprawnione i doszło do sytuacji, w której każda skorzystała ze swojego uprawnienia wyznaczając inny termin,  to strony są związane terminem wyznaczonym przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. A zatem jeśli jedna ze stron uprawnionych do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej złożyła oświadczenie później niż druga, lecz wyznaczyła wcześniejszy termin, to taki termin nie jest wiążący. Należy pamiętać, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej termin nie został wyznaczony, nie można w ogóle żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zasadniczo dla ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna (np. aktu notarialnego). Jednakże aby skorzystać z pełni możliwości jakie daje umowa przedwstępna, to w sytuacji gdy dla umowy przyrzeczonej jest określona przez prawo forma szczególna, również umowa przedwstępna winna zostać zawarta w takiej formie. Jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej mamy do czynienia z niewykonaniem ciążącego na niej zobowiązania. Występują jednak dwa skutki prawne jakie owo niewykonanie może spowodować – słabszy i mocniejszy.  Jeżeli umowa przedwstępna wywołuje jedynie skutek słabszy, to wierzyciel nie ma  roszczenia o złożenie przez dłużnika oświadczenia woli będącego elementem umowy przyrzeczonej. A zatem nie można żądać tego także na drodze sądowej.  Dzieje się tak, gdy umowa przedwstępna nie czyni zadość wszystkim wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy takiej umowy. Uprawnionemu przy braku innych postanowień umownych pozostaje jedynie roszczenia o naprawienie szkody, jaką poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, a więc zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej (np. koszty sporządzenia umowy, koszty przejazdów, koszt uzyskania zezwolenia itp.). Inne roszczenia odszkodowawcze przy tzw. słabszym skutku umowy przedwstępnej uprawnionemu nie przysługują.  Jeżeli wszystkie wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej są spełnione występuje mocniejszy skutek umowy przedwstępnej. Uprawnionemu przysługuje roszczenie egzekwowalne na drodze sądowej. Po przeprowadzeniu odpowiedniego postępowania wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli dłużnika z umowy przedwstępnej. Przykładowo jeżeli zawarto umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania określając wszystkie elementy przedmiotowo istotne takiej umowy i uczyniono to w formie aktu notarialnego, to w razie uchylania się przez stronę zobowiązaną od zawarcia umowy, strona uprawniona może doprowadzić do zawarcia tej umowy bez konieczności złożenia podpisu przez osobę zobowiązaną, właśnie korzystając z mocniejszego skutku umowy przedwstępnej i czyniąc to na drodze sądowej. Pomimo pewnych rozbieżności w doktrynie prawa przyjmuje się, że umowa jest zawarta z chwilą uprawomocnienia się wyroku.  Należy zaznaczyć, że w przypadku gdy uprawniony dochodzi zawarcia umowy nie może domagać się odszkodowania.

Zgodnie z przepisem art. 390 § 3 k.c. wszystkie roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od ustalonego do zawarcia umowy przyrzeczonej. Po upływie tego terminu  nie można skutecznie domagać przed sądem zobowiązania dłużnika do złożenia oświadczenia woli (realizacji skutku mocniejszego) ani odszkodowania (realizacji skutku słabszego).  Kodeks cywilny przewiduje jednak regulację szczególną na wypadek oddalenia przez sąd żądania zobowiązania dłużnika do złożenia oświadczenia o zawarciu umowy przyrzeczonej. Wtedy aktualizuje się roszczenie o naprawienie szkody i jego przedawnienie następuje z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.